Drohnenaufnahmen beim Immobilienverkauf: Wann sie den Unterschied machen

Die Wirkung eines Luftbilds hängt stark vom Objekttyp ab. Bei einem freistehenden Einfamilienhaus mit Garten zeigt die Vogelperspektive die gesamte Grundstücksnutzung auf einen Blick – ein Argument, das sich vom Boden aus kaum vermitteln lässt. Bei Eigentumswohnungen in Mehrfamilienhäusern ist der Effekt begrenzter, es sei denn, die Lage der Wohnanlage selbst – etwa Nähe zu Grünflächen oder eine besondere Aussicht – ist ein Verkaufsargument.

Ein häufiger Fehler ist, möglichst viele Luftbilder in ein Exposé zu packen, statt gezielt auszuwählen. In der Praxis reichen meist drei bis fünf gut gewählte Perspektiven: ein Übersichtsbild von schräg oben, das Grundstück und Gebäude gemeinsam zeigt, eine Aufnahme, die die unmittelbare Nachbarschaft und Infrastruktur einordnet, sowie – falls vorhanden – ein Bild besonderer Merkmale wie Pool, Terrasse oder Ausblick.

Wichtig ist die Reihenfolge im Exposé selbst: Das Luftbild funktioniert am besten als eines der ersten Bilder, um Orientierung zu schaffen, gefolgt von Innenaufnahmen, die dann die Details liefern. Ein Exposé, das ausschließlich aus Luftbildern besteht, wirkt dagegen unvollständig, weil Käufer letztlich wissen wollen, wie die Räume aussehen.

Viele Kaufentscheidungen hängen nicht nur vom Objekt selbst ab, sondern von der Umgebung: Wie weit ist es zur nächsten Schule, zum Einkaufszentrum, zur Autobahnauffahrt? Ein Luftbild aus größerer Höhe kann diese Zusammenhänge in einem Bild zeigen, für das eine Textbeschreibung mehrere Sätze bräuchte – vorausgesetzt, die Aufnahme wird bewusst mit diesem Zweck geplant, statt zufällig aus geringer Höhe zu entstehen.

Der häufigste Fehler ist, die Aufnahmen erst kurz vor der ersten Besichtigung zu beauftragen, statt sie von Anfang an in die Vermarktungsstrategie einzuplanen – dadurch fehlt oft die Zeit für eine Wetterreserve. Ein zweiter Fehler ist, das Grundstück am Aufnahmetag nicht vorzubereiten: parkende Fahrzeuge, Mülltonnen oder ungepflegte Außenbereiche wirken aus der Luft störender, als man vom Boden aus vermutet.

Ein dritter, subtilerer Fehler ist die falsche Jahreszeit: Ein Garten im winterlichen Zustand vermittelt einen anderen Eindruck als derselbe Garten im Frühsommer. Wer die Wahl hat, sollte den Aufnahmetermin bewusst auf eine vorteilhafte Jahreszeit legen, auch wenn das eine gewisse Vorlaufzeit bedeutet.

Eine kurze, aber wirkungsvolle Vorbereitung erhöht die Qualität der Aufnahmen erheblich: Rasen mähen, Gartengeräte und Mülltonnen aus dem Sichtfeld räumen, Fahrzeuge nicht direkt vor dem Haupteingang parken. Allgemeine Hinweise zur Terminvorbereitung – unabhängig vom Objekttyp – finden Sie in unserer Checkliste für Auftraggeber.

Im Vergleich zu Maklerprovision, Notarkosten oder der Zeit, die ein Objekt unverkauft am Markt verbringt, ist der Kostenanteil professioneller Luftaufnahmen meist gering. Die allgemeinen Preisfaktoren erklärt unser Artikel Was kosten professionelle Drohnenaufnahmen? – für ein einzelnes Verkaufsobjekt reicht in der Regel ein kompaktes Fotopaket aus.

Wird der Verkauf über einen Makler abgewickelt, lohnt sich eine frühzeitige Abstimmung, wer den Drohnentermin beauftragt und welche Wunschperspektiven aus Sicht des Maklers für die Vermarktung besonders wichtig sind. Makler mit Erfahrung in einer bestimmten Preisklasse oder Objektart kennen oft schon aus früheren Exposés, welche Ansichten bei der jeweiligen Zielgruppe am besten ankommen.

Verkäufer, die ihr Objekt privat ohne Makler anbieten, profitieren ebenso von einer klaren Vorstellung der Zielgruppe: Ein Objekt für Familien braucht andere Schwerpunkte – etwa Garten und Kinderzimmer-Nähe zu Schulen – als ein Objekt, das gezielt Kapitalanleger ansprechen soll.

So wichtig die richtige Jahreszeit für ein besonders vorteilhaftes Bild auch ist – bei einem Objekt, das dringend verkauft werden muss, überwiegt meist der Nachteil eines leeren Exposés über Wochen hinweg den Vorteil eines perfekt getimten Luftbilds. In der Praxis ist ein solides Luftbild im weniger vorteilhaften Winterzustand fast immer besser als tagelanges Warten auf den optimalen Frühlingstag, während wertvolle Vermarktungszeit verstreicht.

Bleibt ein Objekt über mehrere Monate am Markt, etwa weil die Preisvorstellung erst schrittweise angepasst wird, verliert ein Exposé mit veralteten Saisonbildern an Wirkung – ein winterliches Luftbild in einem Exposé, das im Spätsommer noch online ist, wirkt auf potenzielle Käufer schnell vernachlässigt. In solchen Fällen lohnt sich eine gezielte Auffrischung des Luftbilds, statt das komplette Exposé unverändert zu belassen.

Ebenso sinnvoll ist eine Auffrischung, wenn sich am Objekt selbst etwas verändert hat – ein neu gepflasterter Vorplatz, ein frisch gestrichenes Fassadenelement oder ein neu angelegtes Beet. Aktuelle Bilder signalisieren potenziellen Käufern, dass das Objekt gepflegt und die Vermarktung aktiv betreut wird.